"Подводные камни" при заключении договора пожизненной ренты

Одни молоды, с хорошим доходом, но столичные квадратные метры им все-таки не по карману. У других за плечами – жизнь, они обременены болезнями, отсутствием внимания, живут на небольшую пенсию, но обладают сокровищем – квартирой. Договор ренты для одних – возможность в перспективе стать полноправными обладателями столичной недвижимости, для других – возможность увеличить ежемесячный доход для достойной жизни.
Договоры пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, по мнению обывателей, относятся к рискованным сделкам. Пожалуй, соглашусь только с очевидными рисками, связанными с договором пожизненного содержания с иждивением, по которому вместо фиксированной ежемесячной выплаты, как в договоре пожизненной ренты, необходимо ухаживать, покупать продукты, лекарства, кормить, стирать, убирать.
Именно из-за сложности и спорности подтверждения добросовестного исполнения договора пожизненного содержания рентоплательщиком, такой вид договора мы больше не заключаем. А вот приобретение квартиры по договору пожизненной ренты, где основное обязательство плательщика– ежемесячно переводить конкретную сумму на счет пенсионера, где все платежи автоматически фиксируются- не носит рискованный характер.
Теоретически рискам подвержены все сделки с недвижимостью, в которых принимают участие одинокие пожилые люди, несовершеннолетние, дети-сироты, инвалиды, наркоманы и так далее. Зная, что в наших сделках постоянно принимают участие люди из «группы риска», мы заранее готовы к устранению всех возможных рисков, максимально гарантируя юридическую чистоту, как плательщику ренты, так и пенсионеру-получателю ренты.
В комплекс основных наших услуг входит проверка дееспособности пенсионера и установление наличия у него родственников, выявление болезней, препятствующих адекватно воспринимать происходящее, организация безопасных расчетов между сторонами. Кроме того, мы и после заключения договора продолжаем поддерживать отношения с плательщиком и получателем ренты, не допуская конфликтных ситуаций, контролируем исполнение обязательств по договору, помогаем решать бытовые вопросы пенсионера, и если требуется, то нанимаем сиделку или помощницу по хозяйству. Именно поэтому у наших рентополучателей нет повода обращаться в суд.
2. Как грамотно заключить договор ренты?
Чтобы не допустить ошибки в покупке квартиры по договору ренты, нужно обратиться в специализированную службу ренты, которые и сопроводят сделку «под ключ» и предложат базу квартир по договорам ренты, находящихся в продаже. Специалисты предоставят всю необходимую информацию о квартире, условиях договора, пенсионере и его окружении. Обязательно нужно посмотреть на квартиру и пообщаться с пенсионером, чтобы убедиться в его собственном желании заключить договор ренты.
Если квартира, пенсионер и условия ренты устраивают покупателя, а пенсионера, в свою очередь условия и рентоплательщик, то наступает период юридической проверки квартиры и дееспособности пенсионера, после чего назначается день проведения нотариальной сделки. Наша служба, в обязательном порядке, в нотариальную контору приглашает судебно-психиатрического эксперта для освидетельствования пенсионера на дееспособность (помимо справок из ПНД и НД) и проводит видеосъемку всей сделки, включая расчет в банке.
3. Какие условия нужно учесть при заключении такого договора?
По договору пожизненной ренты, требования к плательщику ренты минимальны. Главным условием является цена за приобретаемую квартиру, которая составляет 25-40% от рыночной стоимости квартиры, и поступает на счет пенсионера. Далее необходимо определить ежемесячную рентную выплату. Обычно, ежемесячная рента варьируется от 12 до 30 тысяч рублей. Она может быть фиксированная, а может быть привязана, к примеру, к величине прожиточного минимума на душу населения.
В большинстве случаев, совместно проживать с пенсионером нельзя, но стороны всегда могут договориться о проживании и регистрации, как плательщика ренты, так и третьих лиц, подтвердив эту договоренность в письменном виде. Последнее обязательство плательщика ренты – оплатить ритуальные услуги, по факту смерти пенсионера. Также, в договоре необходимо перечислить существенные нарушения обязательств плательщиком и порядок разрешения споров. Немаловажным будет прописать порядок расчетов при расторжении договора ренты.
Кроме того, в случае невозможности исполнять свои обязанности, рентоплательщик всегда может переуступить свои права по договору другому рентоплательщику (проще говоря, перепродать квартиру, но только с нотариально удостоверенного согласия рентополучателя).
4. Какие «подводные камни» могут ожидать рентоплательщика и как их обойти?
Основную опасность для плательщика представляет недееспособность получателя ренты. Также сюда можно отнести наличие заболеваний, препятствующих осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения. Именно по этим причинам договор ренты могут признать недействительным, как собственно и любой другой договор. Поэтому, очень важно удостовериться в дееспособности получателя ренты.
С заболеваниями все немного сложнее. В пожилом возрасте всегда есть какие-то болезни, которые лечатся различными лекарственными препаратами. Также важно, чтобы получатель ренты до сделки, либо не принимал их, либо прошел расширенное обследование в районном психоневрологическом и наркологическом диспансере. Кроме того, опытный судебно-психиатрический эксперт, проводящий освидетельствование на сделке у нотариуса, все необходимые вопросы о предстоящей сделке и ее условиях рентополучателю задаст и зафиксирует его ответы в своем заключении. Если у пожилого человека доказанное заболевание, препятствующее пониманию происходящего, то лучше от этого варианта отказаться.
Если же он вам близок, и других способов помочь ему нет, то с помощью опеки, нужно назначить ему опекуна (признать через суд недееспособным), и уже с опекуном и разрешением опеки заключить договор ренты в пользу пожилого человека.Вторым неприятным сюрпризом, но уже после заключения договора ренты, оказываются внезапно появившиеся дальние родственники, претендовавшие на наследство пожилого человека. Если получатель ренты остается на вашей стороне и договор ренты с вами его устраивает, то больших неприятностей родственники вам не создадут. Когда мы проводим юридическую проверку квартиры, то все близкие родственники нами обнаруживаются. Обычно мы ставим их в известность о предстоящей с их пожилым родственником сделке и условиям договора, во избежание конфликтов у плательщика в будущем. Но если близкие родственники против заключаемого договора, то мы эту семью оставляем в покое до принятия пенсионером обдуманного решения. Какой вывод можно сделать из «подводных камней»?
Профессиональная проверка чистоты квартиры и дееспособности пенсионера перед заключением договора пожизненной ренты - снимает все основные риски!После заключения договора ренты единственная обязанность плательщика ренты – это переводить ежемесячную рентную выплату на банковский счет пенсионера (можно подключить в банке «автоплатеж») и услуги ЖКХ (можно на сайте ЖКХ). Многие плательщики живут за рубежом, и договор ренты их никак не беспокоит.Приведите, пожалуйста, пример из практики на данную тему.На практике, родственники между собой договариваются с трудом. В любом случае, мы никогда и никого не осуждаем, и не принимаем ни одну из сторон. Родственники должны решить свои взаимоотношения и вопросы имущества исключительно сами
5. Был случай, когда у 85-летнего дедушки сын 50-ти лет постоянно опустошал кошелек в день получения пенсии, а до этого вынес медали и все более-менее ценные вещи. И дедушка решил оставить его без наследства. Он легко подтвердил свою дееспособность, и через некоторое время заключил договор ренты. А через полгода пришла повестка в суд о признании договора недействительным, а дедушку недееспособным. Еще через полгода, дедушка прошел освидетельствование в психиатрической больнице, врачи которой признали его дееспособным, и суд в иске сыну отказал. Договор до сих пор действует, сын больше у дедушки не появляется.
Противоположный случай был на Выхино с бабушкой 78 лет, с редким именем Аделаида, которая решила насолить дочери за то, что она ее бросила лет на 10, отказавшись помогать и приезжать. Она позвонила дочери и уведомила ее о намерении заключить договор ренты. Бабушка была кошатницей, со специфическим запахом в квартире и на лестничной площадке. Соседи бабушки на суде были рьяными свидетелями на стороне дочери, которая через суд признала ее недееспособной, тем более что бабушка отказалась проходить в психбольнице унизительную процедуру. Договор мы так и не заключили.
Но, эти случаи – редкое исключение. В большинстве случаев, договоры ренты протекают спокойно, тихо, мирно и по-деловому, как и положено. По сути, стороны договора ренты являются деловыми партнерами: ты мне достойную старость, но сейчас – а я тебе свою квартиру в собственность, в 3 раза дешевле, но с отсрочкой заселения.